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Cláusula de gastos de formalización de hipoteca


La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, dictada por Sala de lo Civil en Pleno, a raíz de la acción colectiva de cesación puesta en marcha por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en el año 2011 contra las entidades Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) y Banco Popular, sobre condiciones generales de la contratación contenidas en los contratos de diferentes productos de estas entidades, declara nula, entre otras, la cláusula de gastos de formalización, en la redacción dada por BBVA, por considerar que vulnera el art. 89.3 a) y c) del  TRLGDCyU.
La Sentencia de la AP que dio origen al recurso, y que en lo referente a esta cláusula no fue recurrida por el Banco Popular, se expresaba en los siguientes términos en relación con la abusividad de la atribución de la totalidad de los gastos al prestatario:
“porque no da lugar a distinción alguna entre gastos y tributos quepudieran incumbir a una u otra parte, permitiendo la derivación universal detodos ellos, con independencia de su origen o causa (lo que incluiría losimputables al banco o de los que éste pudiera ser sujeto pasivo en undeterminado momento) al consumidor. No se trata de que el banco interpreteque a quien le iba a corresponder el pago de tales conceptos (por la lecturaque haga de la previsión legal que esté vigente en un determinado momento)sería, en su opinión, siempre al consumidor, sino que el problema estriba enque con el tenor de dicha cláusula los que en algún momento pudierancorresponderle a la entidad bancaria, por naturaleza o disposición normativa,podría cargarlos al cliente. Una condición general de ese calado, que permiteel tratamiento del mismo modo de los gastos y tributos que pudieran incumbiral empresario que los que no lo fueran, resulta claramente abusiva”.(2)

El texto de la cláusula contenida en los contratos del BBVA, resumidamente, era como sigue:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos
ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de
escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y
reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y
cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás
gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga
a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.
La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para
asegurar la correcta inscripción de la hipoteca (…).
Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte
prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con
arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el
momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un
servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes
que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación
de hipoteca.
La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos
daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen
u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito
(…).
El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier
momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los
conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO
devengarán, (…) intereses de demora (…)”.

El TS desestimó el recurso de la entidad bancaria confirmando el pronunciamiento de la Audiencia Provincial fundamentando su tesis en que el prestatario no es el sujeto obligado al pago de la factura del Notario o del Registro, así como en que el pago Impuesto tampoco se puede considerar  un cargo que deba recaer exclusivamente en el consumidor.
Por lo tanto, no es una cláusula que dentro del marco de unas negociaciones individuales hubiera sido aceptada por quien finalmente abona todos los gastos, vulnera asimismo lo dispuesto en el 89.3 TRLGDCyU, que prohíbe cargar sobre el cliente gastos que corresponden al empresario.
En la práctica totalidad de los contratos de préstamo hipotecario, normalmente en la cláusula quinta, se fija de qué forma se repartirán los gastos que genera la formalización en escritura publica de la garantía hipotecaria así como otros a los que puede, o no, estar obligado a satisfacer el prestatario.
La práctica totalidad de las estipulaciones de este tipo no fueron negociadas de manera individual, se trata otra condición general de la contratación impuesta y predispuesta por la entidad que redacta la escritura, sobre la que apenas se ofrece información, que no menciona de forma concreta qué gastos deberán ser abonados, ni en la firma, ni tras la formalización de la escritura y que los carga de forma masiva sobre el consumidor independientemente de el motivo que origina el cargo.

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