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Especulación y mercado inmobiliario en España


Especulación y mercado inmobiliario en España

¿Sabes qué es una burbuja?

Una burbuja especulativa se da cuando se adquieren bienes con la expectativa de revenderlos más adelante a un precio superior. En el momento de mayor expansión, las entidades financieras sobre todo, son conscientes que si el precio del activo baja a niveles razonables se encontrarían en un momento de "apuro" (distress), en donde el mercado es sensible a malas noticias, en este punto los tenedores más informados comienzan a vender posiciones aumentando la presión e iniciando la fase descendente.
Esta situación ocurrió en Holanda, con la crisis de los Tulipanes en 1637, que es considerada la primera gran burbuja especulativa, en donde un bulbo de tulipán valía más que una casa. 
El siguiente gráfico muestra el precio promedio de la vivienda en España de 2004 a 2009, ¿se parece a una burbuja, verdad? El punto más alto se dio en 2006.


FUENTE: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento

Pero, ¿cómo comenzó esta burbuja y qué implicaciones tiene en la actualidad?

Una burbuja especulativa en el mercado de vivienda se denomina burbuja inmobiliaria, y es acompañada de un enorme crecimiento en la demanda de estos bienes tanto para uso personal como para especulación, este aumento de la demanda y una oferta menor causan un incremento en los precios conocido como boom inmobiliario.

Cuando estos precios por diversas condiciones causan que disminuya la demanda lleva a una sobreoferta, que provoca la caída de los precios.

Burbuja Inmobiliaria en España

La burbuja inmobiliaria en España se divide en dos etapas: 1998 a 2005 y 2007 a la fecha, ya que algunos usuarios no han podido recuperarse de las consecuencias, como es el caso del índice IRPH, considerado abusivo y surgido en pleno boom inmobiliario.

A partir de 1998 se incrementó la oferta de empleo, los hogares tuvieron mayor ingreso y pudieron acceder a una vivienda a un precio considerablemente económico. Esta situación favorable para los hogares fue el inicio del boom inmobiliario.

Sin embargo, a partir del año 2000 existieron tres factores que comenzaron a inflar la burbuja:
  • La vivienda se convirtió en un activo de refugio para los inversionistas
  • Las cajas de ahorro y los banco ofrecían condiciones inmejorables que motivaban la adquisición de vivienda
  • Expectativa de plusvalía

La vivienda como refugio financiero

Los sucesos ocurridos en Estados Unidos en 2001, la  guerra de Irak, y las irregularidades de las grandes corporaciones como Enron, causaron que los inversionistas consideraran a las acciones como riesgosas, así que decidieron invertir en bienes inmuebles, porque según la lógica de la época, pensaban que los inmuebles jamás bajaban de valor, al contrario, subían.

Así que de un momento a otro comenzaron a adquirir pisos en ciudades importantes con motivos especulativos, como no existían tantos activos disponibles los precios comenzaron a subir, causando incluso que pisos de oficinas cambiaran de uso a hogares.

Crédito barato

En este aspecto el sistema financiero tuvo gran responsabilidad, ya que aprovechando la disminución de las tasas de interés comenzaron a ofrecer crédito baratísimo sin ninguna regulación. Las cajas de ahorro competían con los bancos en ofrecer mejores condiciones para ganar cuota de mercado.

Cuando las cajas de ahorro iban ganando la competencia a los bancos, estos disminuyeron la tasa de interés autorizando créditos sin verificar capacidad de pago. Los créditos al por mayor sin regulación causaron un gran endeudamiento de las familias. Además, casi el 50% de los créditos otorgados por el sistema financiero se concentraron en el sector inmobiliario.

Crecimiento económico

El crecimiento de la economía del país motivó que se necesitara mano de obra para continuar la expansión, así que entre 2002 y 2005 llegaron un gran número de inmigrantes que por las condiciones excelentes del mercado también tuvieron acceso a vivienda, incrementando en mayor número la demanda.
Al principio se elevó el mercado de alquiler, pero como eran mejores las condiciones financieras para adquirir vivienda se pasó de rentar a comprar. Así que la demanda de vivienda a precios accesibles aumentó pero la oferta se concentraba en viviendas de alto valor, causando mayor incremento de los precios.

Así que todo el país construía, compraba, vendía y se endeudaba. los constructores y hogares se endeudaban para adquirir mayores viviendas que luego revenderían. Mientras tanto, los inversionistas seguían adquiriendo activos a altos precios, nadie pensaba que los inmuebles bajaran de valor.

Y llegó la crisis....

Este crecimiento de la actividad inmobiliaria causaba mayor expansión económica pero también mayor deuda. Toda esta situación era favorecedora hasta que en 2007 comenzó la crisis hipotecaria en Estados Unidos, y entonces a las instituciones financieras les fue más difícil financiarse de forma externa, sobre todo la crisis se dio en este sector porque varios bancos habían invertido en hipotecas subprime.

La reacción fue en cadena, como los bancos estaban en crisis, los hogares ya no podían pedir crédito a los bancos y ya no podían adquirir casas, como ya no había demanda de casas, las constructoras y agencias inmobiliarias también quebraron. Así que las casas bajaron de valor comenzando la crisis hipotecaria.

De esta forma, tanto las empresas como las familias estaban endeudadas más allá de su capacidad de pago. Esto llevó al incremento de la deuda pública y privada causando el Plan Estabilidad o rescate financiero por parte del Estado. Esto como se sabe llevó a un déficit y a recates por parte de la Unión Europea.

Cláusulas abusivas

En esta época de boom inmobiliario surge el IRPH, es el índice medio de los préstamos hipotecarios para más de 3 años concedidos por cajas y bancos. 

Los bancos y cajas de ahorro competían entre sí para atraer mayores clientes, pero aprovechando la baja tasas de interés crearon el IRPH. Este índice siempre fue mayor que el euríbor, pero se disfrazaba haciendo creer que el euríbor podía subir y perjudicar así que lo mejor era aceptar la hipoteca con este índice generado por los mismos bancos, así garantizaban que su margen de intermediación siempre fuera mayor que la tasa a la que se financiaban.

Es decir, el boom inmobiliario también fue un momento de grandes abusos en las cláusulas bancarias aprovechando la predisposición a la deuda de los hogares. De esta forma, las familias que adquirieron sus hogares en los años del boom ahora tienen un alto nivel de deuda y contratos con cláusulas abusivas.

La determinación de la nulidad del IRPH es un apoyo para estas familias. Si cuentas con esta cláusula tu vivienda no está perdida, puedes asesorarte con un profesional y volver a vivir sin deuda.

REFERENCIAS
Galindo, M.M. (2008), Diccionario de economía aplicada: política económica, economía mundial y estructura económica, Ecobook - Editorial del Economista.
Bernardo, D.G. (2009), Creación y  Destrucción de la Burbuja Financiera en España. Recuperado de: http://diposit.ub.edu/dspace/bitstream/2445/53144/1/637799.pdf



Especulación y mercado inmobiliario en España Especulación y mercado inmobiliario en España Reviewed by fran on noviembre 20, 2019 Rating: 5

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